康養是一個新型產業，尤其與旅游結合之后，就成了大家耳熟能詳的康養旅游，康養旅游分好多種，有田園康養、醫療康養、康養地產等，想法是美好的，現實是殘酷的，很多人花了巨額投資規劃開發好了康養項目，最終卻因為種種原因，無法再繼續運營下去。但現在隨房地產行業“黃金時代”終結，我們需要拓展一些新項目，康養項目自然是大家的一個方向。康養項目除了直接為地方政府解決稅收和就業問題，還能助力產業提質升級，因此，康養項目投資方正在成為地方政府的座上賓，康養地產的發展更是駛入快車道。

然而，康養項目依然難有可復制的打法：成功的康養項目案例經驗難以復用、目標市場環境不同導致水土不服、項目管理團隊經驗無法勝任等問題，限制了康養產業的高速發展。今天作為專業旅游規劃公司就來總結幾點康養項目的失敗原因。 一、運營團隊缺失

康養項目是強運營的業態。當前的康養產業鏈上，策劃、規劃、設計、施工、原料等參與者眾多，不乏成熟解決方案，而一個能夠高效且平滑地整合各方資源的運營團隊卻極難遇到。

一個康養項目從開業運營到實現盈利，需要一個強大的運營團隊。一個優秀的康養項目操盤手，需要通篇考慮項目定位、規劃設計、團隊建設、日常運營、品牌打造、渠道搭建、服務升級、產品迭代、合作方對接、危機公關等。且康養項目的運作過程覆蓋土地運作、項目申報、項目建設等眾多流程，需要較深的政府關系和政策理解。

事實上，能夠全盤掌控的高手寥寥無幾，商業地產不乏運營高手，但直接跨界難免水土不服。真正成熟的運營管理團隊不多，康養產業高端管理人才的爭奪激烈，我們見過多個康養項目高價引入地產操盤手，躊躇滿志而來，黯然離職而去，最終無法帶領項目實現突圍。

二、渠道資源缺失

互聯網時代的營銷手段固然多樣化，但是也不可忽視傳統線下渠道。且不說互聯網獲客成本日益高企，互聯網渠道目標客群呈散客化態勢，難以聚焦。

康養項目的目標客群以銀發養老客群和保健養生客群為主，偏中高消費力群體。獲得這類潛客資源，往往需要高度依賴于銀行、保險、理財、酒店、汽車銷售等機構。如果在項目地沒有扎實的渠道資源基礎，很難迅速觸達目標客群。

此外，康養項目具有一定的集群效應，競爭效應被集群效應削弱。一個獨立的康養項目不可能壟斷所有客群，如果周邊沒有同業競爭者，無法形成產業集群，自然無法形成康養項目的配套產業集群，反而更難成事。

三、業態缺失

康養項目動輒投資數億到數十億，占地幾百上千畝，體量龐大，投資額度高，投資回收期長，如果沒有適配的產業業態支撐，沒有形成成熟的產業鏈，單獨依靠養生度假和單一的娛樂項目，根本無法維系高昂的運營成本。

康養項目里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等都已是標配，但是并非康養的核心業態。

康養的業態豐度豐富程度會很多人的預期。康養產品可植入生態美食、農場酒莊、文化體驗、溫泉SPA等；康療旅游產品可植入中西醫療、心理咨詢、康復護理、醫療科技、醫療設備、復健器材、居家護理設備等；康體旅游產品可借助運動設備、設施、場所引入健康管理、運動訓練、休閑娛樂等。當然業態并非越豐富越好，但是單一業態會很快讓顧客感覺索然無味。 四、個性缺失

許多康養項目從策劃到規劃，全靠抄襲，毫無新意。有的照搬成功標桿項目，畫虎不成；有的自以為是地精選成功項目業態成功拼湊，卻忽視了業態間的協同與風險對沖作用；有的忽略頂層定位，主觀臆斷，毫無吸引力，淪為陪襯。產品和服務同質化嚴重，隨之而來的是低入住率、團隊不穩定、經營虧損、破產或轉型。

康養項目也面臨著前所未有的新市場、新業態、新競爭環境，成功的康養項目案例經驗難以復用，不同的市場環境不允許復用，不同的目標客群不適合復用。每一個康養項目都是一個全新的作品，沒有個性則會失去競爭力。

五、軟服務缺失

康養項目的核心是地段價值+硬件價值+服務價值，一個康養項目是否定位高端，不僅僅是硬件的高檔，更是軟服務的比拼。重開發、輕運營，重硬件、輕軟件，僅僅是把重點放在硬件的打造上，誤入歧途。

康養項目尤其需要摒棄快進快出的地產思維，適應“長周期慢回報”的節奏，完成從開發商到服務運營商的身份轉變，才能在康養產業的新邏輯下存活和成長。

六、管理缺失

大部分康養項目過于重功能而輕團隊，過分強調設施的先進性與舒適性，而忽視了運營團隊、營銷團隊、護理團隊的培育和建設，導致管理缺位，服務于設施配套。

康養項目對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大趨勢下，用工成本高，土地成本也居高不下。高額成本背后是巨大的經營壓力。如果做不到精益化管理，則盈利也遙遙無期。

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