每個人我想都會有一個康養夢，現在人們生活水平都在提升，對于自己健康是越來越關注，進而康養市場也就漸漸打開了，但在做康養項目過程中難免會遇到很多問題，比如，如何拿地；做康養項目急功近利；沒有產業支撐；盲目跟風；不懂營銷等面對諸多問題，我們還需要繼續探索，今天咱們先來搞清楚康養項目的三大問題，弄清楚，這三步就能邁開了。

一、康養項目為誰做？

1、為企業

企業是項目的開發者，策劃主要是從兩方面為企業考慮：一是對項目進行風控，即是土地利用、投資回收估算、政府政策對接等方面，為項目避開投資和建設風險。二是幫助企業捋清楚項目盈利的邏輯和方向。

2、為政府

首先項目要與政策共舞，項目一定是在國家政策和地方政策的基礎上策劃的，這樣項目才能順利立項和成功上會。

其次是要考慮當地政府的政績，當地領導在這個地方待久了，看慣了這個地方的事物，能產生經濟社會效益、為領導們帶來政績的項目不僅能讓領導們看到不同的“風景”，也能挪一挪窩，往上走一走。

最后要考慮到當地的實際情況，項目與當地主導規劃發展方向是否一致，要避免出現“水土不服”的狀況。 3、為農民

企業在人家賴以身存的土地上做項目不分享利益給人家能建設得好？因此，必須考慮在地農民的利益如何分配！

但是“分”也是有哲學的，既不能太少，讓農民眼紅企業大額利潤，給你找麻煩；也不能太多，企業會失去動力，容易撂擔子不干。企業與農民要建立命運共同體，有富同享，形成你中有我，我中有你的狀態。

二、康養項目定主題

在解決了為誰做的問題后，要基于做農旅/康養項目的出發點來確定一個主題，就是要讓人一看到項目就知道這是做什么的，不能企業投了大量資金，這也做，那也做，結果弄個“四不像”出來。將主題對項目的產業、基礎設施、生活區域、產品業態等方方面面進行全覆蓋、全貫穿。

三、康養項目怎么做？

1、項目的開發時序

項目開發是一個長期的過程，要分時序進行。要考慮先開發哪些產品引爆市場，再開發哪些產品進行熱點再造，最后是開發哪些產品實現深度體驗。通過分時分序的開發來減少運營上的風險，同時也能根據項目的市場反饋及時調整、改進。

2、項目的產業布局

根據區域功能劃分，將產業發展和項目功能板塊結合，抓住產業的差異化建設不同的功能項目，利用基礎設施建設和線路設計將這些項目串聯成一個整體。這樣既讓單個項目具備了一定的獨立運營能力和盈利手段，又將項目與產品、產品與產品間相互聯系起來了，發揮出整體優勢。

3、項目的精致化

精致化體現在兩方面，一是項目生產、生活、生態環境和產品業態既顯野奢又不失鄉土氣息，二是基礎設施及住宿條件必須完善、便捷、現代化！

四、康養項目策劃中遇到的問題有哪些？

1、缺乏敬畏感，急功近利導致死得快

很多商界精英，在企業發展轉型或二次創業過程中，發現養老產業既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規模，于是積極涌入，但往往忽視了風口之下暗藏“陷阱”。目前，我國養老產業是典型的“三高一低一長”，即“高風險、高投入、高技術、低利潤、回報周期長”。如果按照以往的投資邏輯和企業運作思維來做，反而“死”的更快。

2、沒有產業支撐，項目缺少“生命力”

一些養老地產項目，投資大、規模大、設施全、業態多，但沒有產業支撐，沒有形成產業鏈，單獨依靠養生度假娛樂，嚴重背離“產業支撐”之根本，經營不久就難以為繼。實際上，養老地產里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等內容，都是附加值，不是主體，更不是養老地產的支撐。

3、缺乏依托，孤木難成林

一個獨立的養老地產，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，反而會無人上門。而絕大多數的養老地產是依托不了景區的，那就要尋求以下依托模式：抱團依托、跨界依托、特產依托、復興依托、稀缺依托、品類依托、位置依托、自我依托等。

4、沒有差異性規劃、盲目跟風

目前許多養老地產壓根沒有規劃，緊跟“流行”，全靠“抄襲”，最后搞得不倫不類。沒有主題，沒有創意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。 5、不懂營銷，自認為“酒香不怕巷子深”

新媒體時代，新的營銷手段層出不窮。可有些投資人以為養老地產建成，環境優雅、設施齊全、吃住不愁，隨便登些廣告就可以等著顧客上門了。

6、不懂運營，全盤皆輸

再好的康養項目，都需要好的“操盤手”來運營。團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續銷售、服務升級、危機公關……一個養老地產從開業，運營，健康發展，最后實現盈利，全靠“操盤手”帶領團隊的運營能力。

7、不愿學習，固步自封

這是一個變化快，新科技、新手段、新形式日新月異的時代。養老地產面臨著前所未有的新形勢、新業態、新環境。只有將學習、考察、調研、培訓等常態化，方能實現養老地產的健康發展。

8、理解偏差，投資誤入歧途

房地產的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。而養老地產的高端實際上是人護比、配套比和人性關懷，這不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解養老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。

9、養老地產成本過高，經營壓力大

第一，養老地產對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且養老地產大多在城郊，相對于遠郊的農村用工，成本偏高。第二，土地成本，動輒數百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。

10、不會處理同政府的關系

無論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設，再或基礎配套的完善，甚至資金缺口的彌補，諸多工作都需要對政策的正確把握、同政府的密切合作。退一萬步講，政府的相關補助也是許多養老地產前期立足生存的主要依靠。

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