中國養老地產行業深度分析及風險分析

為什么現在很多人搶著做養老地產？之前有很多文章說未來接替房地產的必定是養老地產行業，畢竟中國老齡化嚴重，從數據來看，2018年中國千萬元凈資產的家庭數量超過200萬，總資產較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過65歲，為父母提供優質的晚年生活或將成為高凈值家庭的新時尚。今天小編從專業角度來分析中國養老地產行業發展、政策以及做養老地產風險分析等。

一、中國養老地產前景分析：

中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養老產業卻剛剛起步，尚未形成成熟的產業模式，未來發展可期。 二、政府對養老產業的政策支持：

2013年9月6日，國務院辦公廳發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出要積極應對人口老齡化，加快發展養老服務產業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。

在此后的六年時間里，中央及地方密集出臺了各項政策以支持養老產業的發展。其中，僅中央級的養老產業相關文件就多達一百三十多個，包括產業發展政策、土地規劃政策、金融支持政策、人才培養政策、醫養結合政策、行政補貼政策、民營及其他資本優惠政策、市場監管政策。

2019年4月，國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》，明確提出要打通“堵點”，消除“痛點”，突破發展障礙，健全市場機制，持續完善以居家為基礎、社區為依托、機構為補充，醫養相結合的養老服務體系，并從六大方面提出了諸多落到實處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養老服務投融資渠道、擴大養老服務創業就業、擴大養老服務消費、促進養老服務高質量發展及促進養老服務基礎設施建設。

三、3種養老地產模式：

目前，國內養老地產主要有三種運營模式：一種是持續照料退休社區模式(CCRC)；一種是全齡型社區模式；一種是養老公寓模式。

持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。CCRC起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。社區建設的社區醫院擁有經驗豐富的專業醫生，可為入住者提供預防、醫療、護理和康復等專業服務。同時，持續關注老年消費者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續為老年消費者提供與身體及自理狀況相對應的照料服務。

全齡型社區，多由房地產商直接開發，后續運營由養老運營公司負責。全齡型社區對于入住者沒有年齡硬性規定，通常依據醫養結合、養生度假等理念進行建設，老人也多以“候鳥式”居住為主。

養老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調護理的概念，各類配套設施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業服務。 四、養老地產行業的風險與機遇：

1、市場風險

雖然養老地產行業日益火爆，但其面臨的市場風險依然嚴峻。

一是受傳統孝道思想的影響，居家養老模式的主流地位難以撼動。當下老年人的價值觀以提倡節儉為榮，接受高消費型的養老地產模式需要一定的時間。

二是養老地產的主流消費群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結為“高干、高知、高管”等領域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數量較為有限。特別是前期市場推出的養老地產產品已經消化了一部分客群，將給未來集中面世的養老地產產品帶來新的挑戰。

2、經營風險

就回報周期而言，養老地產行業的投資回報周期較長。國內第一家養老社區公司親和源運營13年后，才實現首次盈利。萬科推出的養老項目至今仍未實現盈利。行業龍頭泰康集團董事長陳東升也曾明確表示，“一個成熟的養老社區做到收支平衡需要6～8年，真正實現盈利要8～10年的時間”。從投資回報率來看，目前國際高端養老地產的平均投資回報都不超過10%。

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