在春節期間，新冠疫情對春節民宿的入住率有很大影響，因為就地過年成為不確定性，很多人處于回去與留下來的猶豫中，導致沒有做好旅行或度假的計劃，所以春節兩周前某地方民宿的入住率一度降到最低，90%以上都是退房，春節前的2-3天，開始逐步有一些反彈，大年初二后入住率基本達到90%-100%。

整體上，當時城郊型民宿有一定的恢復和反彈，因為就地過年帶來更多消費，而依托于旅游目的地和景區景點的民宿，反彈率較低，因為跨省和跨市的客群較少。

這種趨勢走向影響下，鄉村民宿的產品供給從目的地旅游型轉向城郊休閑型，從洱海、麗江、莫干山目的地旅游度假，轉向珠三角、長三角、成渝的大城市群空隙，從集中幾個小聚集，轉向分散化的大片區，從鄉村度假轉成城市生活補充，從城鄉割裂變成伴城伴鄉。 未來5年將是鄉村民宿發展第二階段的重要窗口期，其關鍵詞包括：“聚落化、地產文旅化、品牌連鎖化”。具體到2021年的表現，新老模式的更替已經很明顯，眾籌、單點民宿發展趨勢暫時停止，類似理想村類型的民宿聚落可能開始復制，類似阿那亞、融創文旅綜合體、華僑城的美村系列也會開始復制。同時新模式啟動，涉及元素，諸如：鄉村振興、文旅地產，小型規模化、聚落化發展。

聚落化彌補了文旅產品或民宿產品規模太小的不足，一旦聚落化后，規模化也就發展起來了。但這是非標準的聚落化，既保留了文旅產品的非標準和在地化屬性（個性化），又把規模做大，比如理想村將民宿做成了一個“村子”，一個度假村的規模。

具體的復制要看每個公司的發展戰略，在屬性上會有較大區別，比如華僑城是央企，本身肩負著鄉村振興的國家使命，鄉村振興會是它的一個主抓手，所以鄉村文旅會是華僑城著力發展的一個產品線，包括對美村系列產品會繼續推動。

同時，華僑城是集團化的戰略，它不會把美村的產品線作為單一產品來復制，一定是在一個區域里做產品聯動，與旗下的景區、文旅項目等進行聯動，在一個區域的業務大盤里做通盤考慮。

阿那亞的出現是個特例，它的適用人群和社群很特殊，那么它在選擇復制產品時，就會選擇跟它的產品模型和消費人群都能產生關聯的項目。

而鄉伴文旅的理想村，會扎根在中國的鄉村去做復制，我們會圍繞大城市群周邊做重點布局和投資，包括珠三角、長三角、成渝、京津。在這些大城市群的區域外，我們會聚焦做小規模的產品和深耕特色化。

在未來5年里，文旅地產化也是關鍵命題，文旅的發展離不開土地的供給，一定會有建設用地指標配給到文旅一部分空間，文旅地產化會推動鄉村民宿發展。

未來會有兩種企業，一種是地產轉文旅，一種是文旅帶地產。之前的文旅和地產是“切開”的，如果是純文旅，它的收入結構其實是不對應的，可以適度的加入一些地產類項目，但如果用70年或40年產權可銷售的居住或商業物業當作房地產業態的唯一，理解是片面的。地產有很多種模型，文旅項目擁有土地，可能會有更高的金融杠桿和投資回報率。 這里區分的是，在文旅項目中帶入地產，是文旅地產化，而在房地產中融入文化旅游的內核，形成新的內生力量，這是地產的文旅化。兩者沒有誰對誰錯，在于各自的基因與能力，比如：地產文旅化指的是——房地產商利用其房地產方面的各項優勢能力，結合新的團隊、新的產品或業務模型，植入文旅的內核帶動其地產業務。

文旅地產化和地產文旅化最后是否會殊途同歸還不確定，但地產的趨勢會往文旅化產品方向走。

阿那亞是地產的文旅化，而裸心谷是比較典型的文旅地產化項目。它本來是個度假型的旅游目的地和度假村，但是擁有具備70年產權和可銷售的物業，先將物業進行售賣，再返租進行持續運營，相當于在文旅內核上附加了地產的模型。

另外，金融的支持不一定要在收入回報上迅速產生效應，而主要體現在資本杠桿上，沒有土地，很多文旅項目無法進行融資和銀行抵押貸款。小規模的擁有土地，杠桿就能做起來。

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