文化旅游，是旅游產業的重要要素，既不是一種產品，又與旅游文化大不相同，所謂文化旅游，關鍵在文化，旅游只是形式。文化旅游之“文化”應解釋為對旅游之效用及目所作的定性，它的出現與游客需求的轉變密切相關。

文化旅游，是旅游產業的重要要素，既不是一種產品，又與旅游文化大不相同，所謂文化旅游，關鍵在文化，旅游只是形式。文化旅游之“文化”應解釋為對旅游之效用及目所作的定性，它的出現與游客需求的轉變密切相關。文旅地產最近很多，那么文旅地產如何做好規劃？

1、找到資源是首要的

文旅，顧名思義，要和文化旅游沾邊，不像住宅、商業，只要有錢有人就能開發。文旅地產的首要是找到資源。 大城市近郊景觀城市是未來熱點

國家規定的旅游資源分為五級，頂級的國家名勝區一般不允許開發。有些分級比較低的地方，拿地成本低，又有怡人的生態環境，更適合做文旅地產的項目。

除此之外，大城市的市郊臨近一線人口密集區，客群得以保障，也適合做文旅地產。比較典型的就是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功，而未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1—2小時左右的景觀城市將成為旅游產業熱點，契合5+2的流行生活趨勢。

2、不能只靠自己，多靠政府

爭取政府在土地出讓方面的讓步

文旅項目通常占地面積大，如果在項目開發中能幫助政府落實相應的公共利益，政府通常愿意在地價上給予一定的優惠。可以有效降低風險、減少投入成本。

比如，華僑城慣常做法是在進入城市，將當地生態資源、景觀元素進行包裝，形成文化內涵;然后向政府推銷具有“文化內涵”的旅游產業，獲取大片低價土地;之后開發以主題公園為主的旅游地產項目，催熱當地經濟，提升土地價值;借助旅游產業發展，開發商場、酒店、商業配套等業態，進一步拉動消費，提高土地溢價;同時在旅游項目周邊實施分片區多次住宅開發，獲得高額地產收入，反哺旅游業發展。

通過“文化旅游-商業-地產-文化旅游”的創新模式，華僑城有效地降低了土地成本。早在2009年，華僑城的拿地成本就不足銷售價的15%，遠低于保利、萬科、金地的24%、27%、32%。

3、找準客群，進行項目定位

城市觀光娛樂為主：城市主題公園+酒店

以城市觀光娛樂為主的項目，通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊，比如華僑城歡樂谷。

休閑度假為主：旅游景區+酒店

以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的體驗，這種適合短途休閑度假，強化了過夜以及居住功能。

高端人居為主：旅游景區+酒店+高檔住宅

在城郊的風景優美之地，建立簡單的觀光、游樂、休閑產品以及酒店、餐飲、購物等，形成高檔人居旅游社區。旅游功能偏弱，主打居住。比如觀瀾高爾夫項目，其對于休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平臺，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性。

復合型：旅游小鎮

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

4、能不能賺到錢關鍵還得看運營

前期放在地產項目上，較快回收投資

在項目運營前期，重心應該放在房地產項目上，一般五年內要把銷售型住宅售完，已達到快速回收投資的目的。相對城市住宅而言，旅游地產絕對屬于窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的準備。今后旅游地產的蓄客必將是全國范圍內的大蓄客，而項目客戶則來自于全國各地。異地布點的數量和拓展力度是決定旅游地產項目去化速度的真正因素。

逐步加重旅游項目運營 在銷售住宅的同時，加重對旅游項目的運營。由于旅游地產涉及的領域比較多，在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源。

轉入長期穩定的旅游運營部分

住宅產品銷售完成之后，項目重心完全放在旅游運營部分，將長期運營作為旅游地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的管理，進入長期穩定的經營階段。

建立自己的IP產業鏈

得IP者得天下，華誼總裁王中軍曾說：“誰能提供最優質、最豐富、并擁有品牌影響力的娛樂內容，誰就能擁有最大的用戶粘性，創造出最大的商業價值。”這句話用在文旅地產上也適用。如果沒有迪士尼自建IP的實力，可以通過引入IP概念來打造自己的產業鏈。比如影視主題、動漫主題、文化主題等。比如海口觀瀾湖的馮小剛電影公社等。

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