業界對于養老地產有“真養老”和“假養老”之分，區分起來也很容易，只要開發商持有一部分跟養老相關的物業或者配套，以后用來經營，服務于老年人，這個項目就算是“真養老”的項目，比如北京太陽城，太申祥和山莊，泰康燕園，上海的親和源等；只要是統統銷售、完全沒有持有物業的項目，就被業內稱為“假養老”項目，即使這個項目可能主打的是養老概念，實際入住的也是老人，這也稱不上是一個真正的養老項目。因為最根本的原因在于，這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產生的護理需求和醫療需求。

實際上，養老地產的核心價值是為老人提供持續的服務，而不是銷售房產，所以最為理想的狀態是依靠各種服務作為主要和持續的盈利收入，地產銷售僅僅是在早期起到支撐項目開發的作用，中后期依靠品牌輸出和服務輸出來盈利。

養老地產的發展前景是非常好的，但是僅僅能夠銷售房產的養老地產項目前景并不好。只有房產沒有服務的項目，市場很難一直買單。

坦率說，“養老地產”這個詞是一個比較籠統的概念，就像“產業地產”“旅游地產”“商業地產”一樣，是一種大的類別概念。其中實際上包含了三種性質不同的項目類型： 第一種是帶有養老概念的住宅社區，是賣給養老客戶的房地產項目，其主要的價值還是建立在物業和配套的硬件價值上，針對老人的軟性服務價值的比例很低，例如諸多地產開發企業開發的養老社區。

第二種是為需要專業或者長期照護的老人提供服務的經營性養老機構，完全持有經營，不銷售物業，例如北京的匯晨老年公寓，愛暮家老年公寓等。

第三種是帶有健康診療功能的醫養型養老社區，這類社區跟醫療機構緊密關聯，具有某種醫療功能，例如北京的太申祥和山莊。

環境資源是基礎，養老地產需要有較為優質的自然資源條件作為基礎，提供老人良好的生活環境；物業是載體，養老地產的重點是“養老”而非“地產”，“地產物業”是提供養老服務的平臺和載體；醫療資源是驅動，養老地產必備的是完善的醫療資源配套，這是讓老年人放心購置和使用物業的基本保證，也是區別于傳統住宅開發的基本特征；持續服務是核心，為老人提供持續的養老服務是養老地產真正的核心價值。

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