據第七次全國人口普查結果顯示，我國60歲及以上人口有2.6億人，在整體人口中的比重達到18.7%，其中65歲及以上人口為19064萬人，10年間增加7181萬人，占總人口的比例由10年前的8.87%上升為13.5%。數據表明，我國人口10年來繼續保持低速增長態勢，人口老齡化程度進一步加深。人口老齡化是今后較長一段時期我國的基本國情，既存在挑戰也存在機遇。對于房地產行業來說，未來社會對于養老住房的需求將會逐步攀升。那么康養產業該怎么策劃？

第一是相地，就是風水，這個環境好不好，地理條件、優勢交通、生活需要、醫療配套，這都屬于相地的關鍵。

第二是政策對接，不是你要做就做了，而是你有沒有跟你的業主方、甲方共同有一個專業的隊伍一起面對政府呢？而讓不了解政策的政府認可我們，我講的是不了解，尤其是民政，民政的領導不是從農林畜牧專業，沒有人是完全干民政的，所以你要帶著專家，領導一聽你們比我還熟，那肯定靠譜，再加上有這么多的前輩，政府不就是喜歡看證照嗎？屬于叫政策對接。

第三是市場調研，沒有深刻按照國際統計學上千份、上萬份的數據統計你敢投幾個億嗎？我很佩服國內的老板，我們在甘肅有一個老板叫郝偉大，他說我就跟老哥幾個聊一聊，我就投了，投了5個億，我說你注定要失敗，因為這些人都過去了你還聽他的，他只想到他的需要，有領導說，張總西藏搞一個，讓我們去。我說不去，唯獨西藏和青海我不去，因為這兩個地方的人死了是喂給鳥吃，對死是崇拜，人升天是好事，那還養什么老呢？所以養老應該是能健康快樂地活下去，跟地域文化有關聯。

第四是有了市場調研的依據，一般做項目的業主就會要求你提供可行性分析報告，又要給領導做分析，要跟市場做解說，要跟合伙人之間做探討。有了政策對接和政策依據和市場調研的結論，可行性報告就出來了。

第五是第一次專家論證會，為什么要開這樣的會？因為透過禮貌性的拜訪不行，還要組織專家的隊伍跟政府會議，因為要取得兩個成果，第一個成果是會議紀要，第二個成果是一起決策，因為只有領導們集體決策答應了這個項目可以往前推，并且落在紙上形成當地的重點發展項目和會議紀要，才能確保你的項目不管換不換領導都可以往前推動，這是目前社會我們必須要掌握的。

第六是設計任務書。往往老板把一些項目就交給了設計院，完了，我不好意思說，因為設計師只是把我們的精神跟理念表露在紙上，可是更多的經營理念設計師未必懂，必須通過前期的定位和測算，來自于市場的依據，把功能需求和設計做配套，這個必須要提出建議，當然還是要符合國家建筑規模等相關條件。 第七就是交給設計院，由他把所有的項目落在紙上，所以第七個階段是設計方案。

第八是立項，也稱之為第二次專家論證，可以拿得上臺面了，領導看得到鳥瞰圖、看得到效果圖、看得到功能布局、建筑成本、看得到所有的一切，完成第八這個項目才叫真正啟動。而業主擔心的是不是還要考慮資金從哪兒來？是自籌呢？還是融資呢？還是找合伙人呢？所以在后面的四個階段要解決這些業主的顧慮。

第九就是商業計劃書，如果沒有具備成功案例、很好的商業模式作為依托的商業計劃書等于沒有，幫你做策劃的人自己都沒成功，怎么會給你做出成功的策劃呢？所以商業計劃書至關重要，當然也會成為你們融資借款、跟股東之間洽談的重要依據。

第十是營銷計劃書。有一個好的商業計劃，你不會營銷、不會賣，不知道群體在哪里，不知道定位是誰，你怎么能賣出錢來呢？

第十一叫商業模式，到底要賣幾種產品，產品具備什么特性，到底怎么往前推動，老板要算賬，運營隊伍未來怎么去持平運營，如果在資產換成資金回籠以后，運營要怎么長期發展下去，這都是我們要探討的。

第十二是頂層設計，國內合法納稅是我們的共同目標，企業為了長久發展，偶爾合理避稅，或者享受國家支持，還能得到很多的補助以及政府的獎勵，這就是頂層設計要做的工作。

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